Два года подряд депозит был самым разумным решением на рынке. Не потому что инвесторы поумнели, а потому что ставки сделали выбор очевидным: зачем рисковать, если банк предлагает двузначную доходность без единого движения. Сейчас эта история заканчивается.
ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5% и в базовом прогнозе движется дальше: к 13–14% к концу года и к 8–10% в 2027-м. Те, кто продолжает держать всё в депозите как в 2023 году, через год обнаружат, что упустили разворот.
Это не призыв срочно всё перекладывать. Это момент, когда стоит посмотреть на портфель трезво.
Главный тренд последних лет в глобальной инвестиционной индустрии связан с демократизацией доступа к активам. На Западе платформы вроде Republic, Robinhood и Fundrise открыли частному инвестору вход в классы, которые ещё десять лет назад жили исключительно внутри private banking и венчурных фондов: долевое участие в стартапах, дробное владение коммерческой недвижимостью, искусством, виноградниками, доступ к IPO ранних стадий. В России этот тренд только разворачивается.
Что работает в этом году
Мне сейчас интереснее всего два инструмента: длинные рублёвые облигации и российский фондовый рынок.
С облигациями логика простая. Когда ставка снижается, длинные бумаги дорожают: тело переоценивается вверх, и держатель получает не только купон, но и прирост стоимости самой бумаги. ОФЗ и качественные корпоративные выпуски со сроком погашения 5–10 лет дают сейчас около 14–15% к погашению плюс переоценку тела по мере смягчения денежно-кредитной политики. На горизонте 12–18 месяцев у этого инструмента лучшее соотношение дохода и риска среди консервативных вариантов.
Российский фондовый рынок сейчас исторически дёшев: мультипликатор P/E по индексу Мосбиржи около 4,3. Это не значит, что рынок немедленно вырастет. Это значит, что запас прочности у текущих цен приличный, а дивидендная история никуда не делась. Базовый прогноз аналитиков на конец 2026 года составляет 3 300–3 500 пунктов с полной доходностью около 30% с учётом дивидендов. От снижения ставки выигрывают прежде всего банки и девелоперы.
Для начинающего инвестора оптимальный способ зайти в эти инструменты — покупка через ПИФ. Управляющая компания возьмёт на себя подбор выпусков и обеспечит диверсификацию, а порог входа начинается от нескольких тысяч рублей.
Золото в портфеле я держу как страховку от глобальных потрясений: обычно 5–15%, через биржевые ПИФы или обезличенный металлический счёт. Депозиты подходят для коротких резервов на 3–6 месяцев. Сегодняшние 13–14% годовых выглядят привлекательно, но через год альтернативные инструменты почти наверняка дадут больше.
Недвижимость
Когда я смотрю объект коммерческой недвижимости, всегда начинаю с локации. У офисов она измеряется деловой активностью района и метро в шаговой доступности. У складов всё определяется выходом на магистрали и близостью к логистическим кластерам, а в ритейле решающим становится пешеходный поток в радиусе 300–500 метров от двери. Объект в плохой локации не вытянет ни одна управляющая компания.
Дальше я смотрю на качество арендатора и условия договора: долгосрочный контракт с автоиндексацией, депозитом на 2–3 платежа и штрафами за досрочный выход. Затем перехожу к разрыву между заявленной и фактической доходностью, потому что на итоговую прибыль работают простой между арендаторами, операционные расходы, налог на имущество, услуги управляющей компании. Если объект показывает в проспекте 12%, в финансовую модель я ставлю 8–9%. И важен горизонт выхода: коммерческий объект продаётся 6–12 месяцев, а в кризис может зависнуть на годы.
Коммерческая недвижимость даёт двузначную доходность, но требует 30–50 миллионов на качественный объект и долгого горизонта планирования. На меньшем чеке работают закрытые ПИФы коммерческой недвижимости: по итогам 2025 года совокупная доходность фондов составила 16–32%, из которых 7–15% пришлось на арендный поток, а 8–17% обеспечила переоценка пая. Порог входа от нескольких десятков тысяч рублей, управляющая компания берёт 1–3% от стоимости чистых активов в год.
В моих портфелях для пассивного дохода лучше всего работает старая схема: долгосрочный договор с якорным арендатором на 5–7 лет, с индексацией и штрафами за досрочный выход. Если выбирать объект и разбираться с арендаторами не хочется, ту же позицию даёт ЗПИФ.
Жилая недвижимость работает иначе. Аренда в Москве и Санкт-Петербурге приносит 4–5,5% годовых, в регионах-лидерах поднимается до 7–9%. По нынешним ставкам жильё ближе к инструменту сохранения капитала, чем к источнику дохода.
Долгосрочные сбережения
Программа долгосрочных сбережений запущена в 2024 году, и к марту 2026-го у неё уже 11 миллионов договоров и 791,7 миллиарда рублей привлечённых средств. При этом большинство людей, которые её открыли, не до конца понимают, почему она выгоднее, чем кажется на первый взгляд.
Объясню на конкретном примере. Человек с зарплатой до 80 тысяч рублей в месяц вносит в ПДС 36 000 рублей в год. Государство добавляет столько же: коэффициент софинансирования рубль к рублю. К этому прибавляется налоговый вычет: при ставке НДФЛ 13% возвращается ещё 52 000 рублей в год, при ставке 22% до 88 000. Уже в первый год, не принимая никаких инвестиционных решений, человек получает доходность выше любого депозита. Лидеры рынка по доходности в 2024–2025 годах показывали 20–28% годовых.
Государственная гарантия по ПДС вдвое выше депозитной: 2,8 миллиона рублей против 1,4 миллиона. Средства не делятся при разводе и не подпадают под взыскания, поэтому программа хорошо подходит для пенсионного и наследственного планирования.
Главный минус честный: деньги заперты минимум на пять лет. При досрочном выходе теряется государственная поддержка и возвращаются все налоговые вычеты. Это не инструмент для денег, которые могут понадобиться.
При выборе НПФ мой минимальный фильтр включает рейтинг финансовой надёжности уровня ruAA или выше. Дальше идут размер активов под управлением, историческая доходность за 3, 5 и 10 лет и комиссии. Разница в 0,5% комиссии, которая кажется незначительной сейчас, на двадцатилетнем горизонте съедает десятки процентов итогового капитала.
Драгоценные металлы
Золото в портфеле остаётся классикой семейного офиса. В 2025 году металл прибавил 64% в долларах, в январе 2026-го показал исторический максимум около 5 595 долларов за унцию, затем в ходе коррекции отошёл к 4 700, где торгуется сейчас. За последние десять лет золото давало 14% годовых в долларах.
О защитной функции золота лучше всего говорят кризисы. Но важно понимать механику: в острой фазе паники инвесторам нужна ликвидность, и золото продают одним из первых. Так было в 2008 году, когда оно за полгода потеряло почти 30% стоимости, и в марте 2020-го. Когда паника спадает, металл возвращается к защитной роли и обычно обновляет максимумы. Именно поэтому я держу его не как ставку на рост, а как структурный элемент портфеля.
На цену влияют четыре фактора: реальные ставки ФРС, курс доллара, покупки центральных банков и геополитика. Центральные банки Китая, Индии и Турции активно скупают металл в резервы, диверсифицируясь от долларовой системы, и этот спрос носит долгосрочный, а не конъюнктурный характер.
Прогнозы крупных банков на конец года расходятся от 4 450 до 6 300 долларов. Такой разброс лучше любого аргумента свидетельствует о том, что краткосрочно никто не знает. Долгосрочный тренд устойчивый, но это не повод делать на него главную ставку в портфеле.
Я держу золото в двух форматах. Основная позиция через биржевой ПИФ, небольшой физический запас на случай, если рыночная инфраструктура окажется временно недоступна. Долю драгоценных металлов пересматриваю раз в год. Дно не ловлю: на длинной дистанции это не имеет смысла.
Юлия Погасий — инвестор, специалист по семейным офисам. Опыт работы на рынках Российской Федерации, Объединённых Арабских Эмиратов и Юго-Восточной Азии.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестиции сопряжены с риском потери капитала. Прошлые результаты не гарантируют будущих.